受黑天鹅影响，楼市在2020年开年遭遇“滑铁卢”。1-2月成交量创下“历史跌幅”。到了3月，多个一二线城市出现抢房、日光现象。

有专家称，虽回暖为“局部现象”，但楼市分化正在发生。一二线城市房价长期看好，三四线逐渐衰弱。

事实确实如此吗？

一、房价分化未必与城市能级直接挂钩

按照专家观点，大城市人口虹吸效应持续存在，且人口流入有增无减，这首先保障了购房需求的持续旺盛。其次，大城市基本面更加成熟，产业更加先进与发达，经济实力是购买力的直接来源。而弱三线城市与四五线城市，人口呈持续流出，产业结构要薄弱得多，房价上升缺乏明显动力。

这个逻辑对吗？没有错，比如我们目前看到的鹤岗、乳山，就是典型的既成事实代表。但这个逻辑也未必全对。我们判断一个城市的房价走势，一定不能忽视一个最重要的特征：人口增长率。这与人口流出并不是同一个概念。

比如人口大省河南。河南是一个劳务输出型省份，每年外出务工人数巨大，这便是所谓人口流出较大。

按照专家以上观点，那河南一些经济偏薄弱、人均收入偏低的三四线及五线城市，房价应该保持不变或下跌才对。但实际并非如此，河南三四线城市的房价相对比较坚挺，甚至不乏上涨现象。

原因很简单。

1、 即便人口持续净流出，河南几乎每个城市常住人口增长率却是正的，因为出生量大于流出量。这首先提供了人口基数的保障。

2、 河南外出务工人员在外地挣钱后，相当比例人群会回到家乡城市置业、落户。原因一部分来自于“落叶归根”，更大一个原因则是本地房价相对他们在外地获得收入而言，并不高，这个房价收入比是十分健康的，买房也不是一件特别辛苦的事。

所以，这样的城市，虽本地产业确实不够发达，缺乏足够就业前景，但人口基数与外地务工收入水平，一定程度上使房价拥有了足够的购买力基础与上涨空间。

因此，房价按照一二线、三四线这样一刀切的说法，是显然不对的。

怕部分读者不明白这段文字用意，就直说了：我们假设大部分人都已经明白一二线房价才有未来这个道理，于是纷纷寻求进入一二线城市买房。那有没有可能反而会出现什么逆向结果呢？

二优质城市房价一定“只涨不跌”吗？

很多专家称：优质城市或城市群的房价长期看好，并从时间维度看“房价是不可能跌的”。

这个判断看似天衣无缝，无论经济、人口、产业这些支撑点都在那摆着。但事实确实如此吗？

来看环京经济圈的两个案例：燕郊与霸州。18-19这两年，燕郊从最高4万大跌到1万多，霸州从18000跌到8000。但按照专家逻辑，这些板块房价应该持续上涨才对。

原因在哪？

我最近看了很多专家、自媒体关于房价走势的判断，包括我自己也分析过。

但区别在于：有多少人亲自操过盘？定过价？涨过价？

作为一名曾经的超十年地产操盘手，我来讲讲房地产定价这门与众不同的“定价模式”。

之所以说与众不同，是因为房价除了受市场竞争、供需、政策这些外部因素+户型、配比、小区环境、楼栋位置、不利因素、成本、净利润这些内部因素之外，还有很多“独特”的因素。

比如“地段潜力价格权重”、“配套潜力价格权重”、“品牌价格权重”、“热销与否价格权重”。

说直接点就是：楼市个盘的定价是有很大的人为因素在内的，项目操盘人会卖“预期”、卖“形势”、卖“炒作”。

比如燕郊，房价值不值4万？一定值，地理位置、政策导向、人群效应都在那放着，但绝不是17年就值4万。但地产操盘人在操盘过程中，不断利用规划、舆论制造、热销制造加上阶段供求不均，一轮接一轮的提高定价直到4万。

最终因价格过热，三限调控政策一出，泡沫快速被挤出，房价应声而跌，市场急转直下，并难以恢复元气。最后阶段进场的人，则最终被套牢，于是我们也看到了近期有人0元抛售燕郊的房子。

所以，专家、自媒体大V们分析的没有错，优质板块房价长期确实看涨。但他们忽略了“操盘手”早已提前把价格涨幅空间给用掉了、甚至是透支了。一旦过热触发调控机制，反而有些地方未来会呈现下跌趋势。

买房，不是光看一点表层逻辑就有用的。欢迎关注我，带给你不一样的楼市分析。