东方网12月7日消息：随着上海房价逐步回归理性，时下，沪上一些自住需求也开始缓慢释放出来。买房究竟是买新房，即通常所说的向开发商买一手房，还是通过房产中介买没有住过的，甚至仍然是毛坯的次新房，即一般意义上的二手房？事实上，新房与次新房，各有长短利弊，以下罗列了购买新房与次新房可能遇到的一些有利因素与不利情况，这对正在为选择而烦恼的购房者，或许有些启发。

    　　NO.1交易风险

    新房

    交易对象是开发商，风险相对较小。

    买新房的对方是开发商。这几年，房地产市场较从前更规范了，尽管购房者相对开发商，可以说现阶段仍处于弱势地位，但无论买期房，还是买现房，也不管开发商是国有企业，还是混合经济，或是民营企业，一般来说，购房者将首付或全额资金付给开发商，相对还是安全的。毕竟交易的一方是个人，一方是经济组织，不管如何，即便发生意外，应该说个人还是能够得到政府或法律的帮助。

    次新房

    个人之间的交易风险相对大。

    买卖双方均系个人，各自的诚信状况较难掌握，只能通过资信高的房产中介，获得保障。即便如此，在这轮房产大“牛”市过后，个人之间买卖房产引发的官司，比个人与开发商之间的纠纷要多。个人间的这些官司要么是卖方收了钱，房价又上涨了，不愿再卖，要么是买方付了定金，房价跌了不愿再交易下去。还有的下家为了贪图收费便宜，委托资质差的小房产中介，结果上家卷走了下家的钱。从这个角度看，买次新房最大的风险恐怕就在于此。

    　　NO.2选房余地

    新房

    可在多幢楼或者一幢里的不同层次不同位置挑选。

    尽管开发商普遍采取的销售策略是几幢或一幢的土建结构封顶、分批获准预售、滚动推出销售，但在目前楼市由卖方市场向买方市场转移的背景下，每一次预售的期房或准售的现房，一般少则几十套，多则一百多套。这对购房者来说，多少有些挑选余地，可以根据自己的经济条件或承受能力，选择不同层次、不同位置、不同房型、不同面积的房子，价格上还可以享受开发商的“一房一价”的销售政策，体验“一分价钱一分货”的感受，不至于发生“肉价买了豆腐”的情况。

    次新房

    只能在卖家抛出的房子里选。

    一般情况下，卖家抛出的只是一套，买家几乎没有挑选余地。这样的情况特别容易发生：明明想买高楼层的，看到抛出的却是低层次；明明想买直套间的，抛出来却是横套间的……所以有时因为心仪该小区的地段和环境，最终也不得不放弃某些追求，将就买下，结果留下些许遗憾。有时，从卖房者手中购买次新房，并不能像向开发商买新房那样，可以享受以质论价的待遇，可能不同品质，而笼统确定一个交易标的。比如，买新房时，一套二房一厅，一般高一层就要贵10000元，而次新房标价就不可能有如此细化的价格差。

    　　NO.3房屋实况

    新房

    期房存在一定风险。

    现房与次新房，只要购房者具有鉴别房屋优劣的洞察力，两者都不存在购房风险；而期房则存在一定的风险，主要在于开发商是否严格履行合同附件上关于小区房屋建材、小区环境、配套设施、物业收费等的承诺。

    消费者只有通过签约时对开发商严谨约定，可最大限度予以防范。所以，选择资质较高、名牌知名度较高的开发商建造的楼盘，是一种规避风险的手段。至于房屋朝向、采光、通风、噪音、幢距、房型等方面的期房风险，可以在正式签约前，到结构封顶、准许预售的施工现场，进行仔细实地观察，一般可以避免。

    次新房

    房屋实况几无风险，但细节观察不如新房方便。

    因为是现房，所以在房屋实况方面，几乎不存在什么风险。但是，也正因为是已交付使用的现房，受到看房需要业主开门的限制，所以，相对新房，观察时不能完全随心所欲，特别像光照和噪音等这种需要在关键时段才能观察的细节，不如观察期房那样随到随看。

    所以，买次新房一定不能过于听信中介与房东的介绍，最好的防范对策是将看房时间约定在一定的特殊时段，如对光照有疑虑的，可约定在上午太阳升起或下午太阳落山时。而对噪音有顾虑的，可约在晚上，这样就可以探个究竟。总之，最可以信赖的购房指导是自己。

    　　NO.4交易费用

    新房

    买期房的，契税与进户各项杂费可缓至交房时付；贷款的，还需付给开发商服务费、银行贷款保险费等。

    如果是一次性付款，无论现房还是期房，需要缴付房款与其他如契税、交易费、测绘费，拿钥匙进户时需要交给物业的装修产生的建筑垃圾费、水表费、物业基金等（有的小区还要收取各类设施费，如可视对讲等）。若买期房的，契税与进户各项杂费可以在开发商交房时或办产权时支付，对资金较紧的购房者来说，这笔暂缓交付的资金可缓解资金压力。

    如是贷款购房的，无论现房、期房，除上述必须缴付的费用外，还需增加付给开发商的代办（服务）费、银行贷款保险费等等。

    次新房

    支付中介佣金成交价的1.5%。

    相比新房，购房者要增加支付中介佣金，标准是成交价的3%。此项费用在楼市火暴时，都由买方承担，在房市重归理性的现在，按业界的约定俗成，由买、卖双方各承担一半，这是一笔不大不小的费用，以150万元一套房计算，购房者要增加2.25万元的费用。

    另外，次新房交易产权随即转移，买方为拿产权，需要先缴契税，无法缓期；可以减少的费用，因为卖出方在买进新房时缴清了付给开发商、交易中心、物业各种收费，卖方一般也不会将这些费用转嫁给买方，大约可以节省两三千元，相比中介佣金，可谓小巫见大巫。